Immobilien sind bei vielen Nachfolgeregelungen aufgrund der hohen Werte ein wesentlicher Bestandteil und damit Gegenstand des jeweiligen Nachfolgekonzepts. Sie bedürfen – wie die Unternehmen auch – individueller Lösungen, um den Erhalt des jeweiligen Immobilienvermögens für die Nachfolgergenerationen zu sichern.
Dies gilt insbesondere deshalb, weil bei der Übertragung von Unternehmen oder Unternehmensanteilen Verschonungsregelungen gelten und diese bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen von der Erbschaftsteuer befreit übertragen werden können. Bei der Übertragung von Immobilienvermögen hingegen greifen die erbschaftsteuerlichen Verschonungsregelungen nur in sehr eng gefassten Ausnahmesituationen, z.B. bei Wohnungsunternehmen (ab 300 Wohnungen).
Die Gestaltung der Nachfolge („Wer kriegt welche Immobilie?“) in Bezug auf das Immobilienvermögen erfordert die Berücksichtigung mehrerer Aspekte. Aus unserer Erfahrung sind dies vor allem
- die Art der Immobilie bzw. des Portfolios und des Managements,
- die Kompetenz des Nachfolgers hinsichtlich des Umgangs mit Immobilien,
- die Rechtsform, in welcher das Eigentum gehalten wird,
- der tatsächlich zur Verfügung stehende Ertrag,
- der Wert der Objekte und die daraus resultierende Erbschaftsteuer sowie
- die Liquidität, welche zur Verfügung stehen sollte, um diese zu bezahlen.
Den Inhalt der genannten Faktoren möchten wir Ihnen nachfolgend erläutern.
Art des Immobilieneigentums und Management, Kompetenz
Gegenstand dieser Betrachtung sind ausschließlich die Investmentimmobilien. Hierunter fallen sowohl Wohnobjekte, Büroimmobilien, Freizeitimmobilien, Logistikflächen, Einkaufszentren oder sonstige Objektarten, die der Generierung von Erträgen dienen. Wir sehen diese häufig in größeren Portfolien, welche von den Inhaberfamilien über Generationen hinweg aufgebaut wurden.
Um Erträge zu generieren, muss das Portfolio professionell gemanagt werden. Und Management bedeutet in diesem Zusammenhang nicht nur „Verwaltung“, also Miete einnehmen, Nebenkosten abrechnen und sich um Reparaturen kümmern. Vielmehr setzt es auch die Fähigkeit voraus, den Markt zu analysieren und eine Immobilie weiterzuentwickeln, falls die bisherige Nutzung nicht mehr am Markt platzierbar ist oder falls neue Objekte hinzugekauft und entwickelt werden sollen.
Deshalb ist bei der Gestaltung der Nachfolge, durch die der Erhalt des Immobilienvermögens und dessen Rentabilität für die zukünftigen Generation gesichert werden soll, hierauf besonderes Augenmerk zu richten. Nicht nur, wenn der Nachfolger sich selbst um das Immobilienvermögen kümmern soll, benötigt er hierfür das erforderliche Knowhow und sollte über ausreichend Erfahrung verfügen. Auch dann, wenn das Management durch Dritte erfolgt, muss der Nachfolger in der Lage sein, die Entscheidungen und die Ergebnisse des Managements beurteilen zu können.
Stellt der Vermögensinhaber im Laufe seiner Überlegungen fest, dass es keinen Nachfolger gibt, der über adäquate Kompetenzen verfügt oder die Nachfolgegeneration schlicht kein Interesse hieran hat, ist zu überlegen, ob er nicht selbst die Entscheidung zum Abverkauf der Immobilien und zur Anlage des Erlöses in Wertpapierdepots oder sonstige Wertanlagen trifft und umsetzt.
Rechtsform
Ein weiterer wichtiger Aspekt, den es im Rahmen der Nachfolgeregelung und damit der Ausrichtung auf die nachfolgende Generation zu beachten gilt, ist die Rechtsform, in welcher der Immobilienbesitz gehalten wird. Sollen die Immobilien als Einzelobjekte in direktem Eigentum übertragen werden, oder wird das Portfolio zunächst in die Struktur einer Kapital- oder Personengesellschaft (z.B. GmbH oder GmbH & Co. KG) gebündelt und die Nachfolger erhalten Anteile hieran?
Wenn dies beabsichtigt ist, rückt die Gestaltung der Corporate Governance dieser Gesellschaft in den Fokus und es stellt sich die Frage, ob und wie diese auf die Nachfolgegeneration ausgerichtet werden kann, um so den Erhalt des Immobilienvermögens für die Inhaberfamilie zu sichern. In diesem Zusammenhang kann z.B. darüber nachgedacht werden, ob und in welcher Form ein Mitglied der Nachfolgegeneration in dieser Struktur Verantwortung übernehmen kann oder inwieweit die Erträge künftig ausgeschüttet oder thesauriert werden.
Liquidität aus dem Ertrag
Bei der Frage „Welche Liquidität steht tatsächlich aus dem Ertrag zur Verfügung“ ist eine genauere Analyse erforderlich. Die Feststellung der Mieteinnahmen und der Nebenkosten ist meist unproblematisch. Allerdings wird es bei der Ermittlung der Instandhaltungsrücklagen, einem eventuell bestehenden Instandhaltungsstau und den Kosten für dessen Beseitigung schon schwieriger.
Je nach Alter der Immobilie/n, sind umfangreiche energetische Sanierungsmaßnahmen erforderlich, damit eine Immobilie den Anforderungen des GEG (Gebäudeenergiegesetz) entspricht. Möglicherweise fallen hierfür auch Finanzierungskosten an. Dann ist die Laufzeit der Kredite und ein damit eventuell verbundener Zinsanstieg in die Überlegungen mit einzubeziehen. Bevor der tatsächlich zur Verfügung stehende Betrag bestimmt werden kann, sind schließlich auch die auf die Einkünfte entfallenden Steuern zu berücksichtigen.
Wert
Der Wert des an den Nachfolger übergehenden Immobilienvermögens ist bei der Nachfolgeplanung vor allem deshalb von Bedeutung, um die im Erbfall zu erwartende Erbschaftsteuer errechnen zu können. Unter Berücksichtigung der Wertsteigerungen bei Immobilien in den vergangenen Jahren, ist im Hinblick auf die Nachfolgeplanung besondere Sorgfalt bei der Einschätzung der Werte erforderlich.
Die Berechnung der Werte ist im BwG (Bewertungsgesetz) geregelt, welches je nach Nutzung der Immobilie verschiedene Berechnungsmodalitäten vorsieht. Bei Ertragsimmobilien erfolgt die Wertermittlung durch das Ertragswertverfahren (§ 184 BwG). Die Ermittlung des Ertragswertes eines Gebäudes erfolgt grundsätzlich auf der Basis der erzielten bzw. der am Markt erzielbaren Miete. Maßgeblich hierbei ist die Nettokaltmiete abzüglich der anfallenden Bewirtschaftungskosten. Der Bodenwert wird aus dem aktuellen Bodenrichtwert und der Größe des Grundstücks errechnet. Dabei sind auch Baujahr, Zustand, Lage, Nutzungsart, Drittverwendungsfähigkeit und die Mietsituation zu berücksichtigen.
Je nach dem, wie belastbar die Nachfolgeregelung in diesem Stadium sein soll, empfehlen wir Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen, falls keine fundierte Wertschätzung durch die Inhaber selbst möglich sein sollte.
Erbschaftsteuer – woraus kann diese bezahlt werden?
Auf der Grundlage der unterstellten Werte kann schließlich die Höhe der Erbschaftsteuer prognostiziert werden. Wegen der im Raum stehenden Größenordnungen, ist sie ein wesentlicher Faktor bei der Nachfolgeregelung für Immobilien.
Sollte mit der Immobilie nicht zusätzlich auch noch ausreichende Liquidität vermacht werden, ist bei der Ermittlung des Ertrages und der zur Verfügung stehenden Mittel zu überlegen, ob der Nachfolger möglicherweise einen Kredit aufnehmen muss, um die Erbschaftsteuer begleichen zu können und ob die dadurch zu erwartende Belastung aus den Erträgen der Immobilie gedeckt ist. Denkbar ist auch, dass einzelne Objekte verkauft werden, um aus dem Erlös die Begleichung der Erbschaftsteuer abzudecken. Diese kann der Inhaber des Vermögens eventuell im Rahmen des Prozesses zur Nachfolgeregelung hinsichtlich seiner Immobilien selbst identifizieren und über die Anlage des Erlöses entscheiden.
In vielen Mandaten gibt es neben dem Unternehmen und den Immobilien auch noch liquides Vermögen in Form von Wertpapierdepots, welches der Erblasser angespart hat, um seinen Nachfolgern hieraus die Begleichung der aufgrund der Immobilie anfallenden Erbschaftsteuer zu ermöglichen. In diesen Fällen möchten wir darauf aufmerksam machen, dass bei der Liquidierung von Wertpapieren zur Begleichung der Erbschaftsteuer, auch die Kapitalertragsteuer auf angefallene Gewinne zu berücksichtigen ist, welche die vorhandene Liquidität erheblich schmälern kann.
Steuerliche Optimierung
Ob und ggfls. wie man die Nachfolge bezüglich des Immobilienvermögens im Einzelfall hinsichtlich der Steuerlast optimieren kann, werden wir in einem Folgebeitrag erläutern.
