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Nachgefragt...

Nachgefragt… Immobilien – Wie sieht die Weichenstellung für die Zukunft aus?

Immobilien sind ein wichtiger Baustein des Familienvermögens. Deshalb ist eine transparente und lückenlose Darstellung des gesamten vorhandenen Immobilienbestands Voraussetzung, um Regelungen für die Zukunft Ihres Immobilienvermögens treffen zu können. Hierbei sind, je nach Einzelfall, folgende Aspekte wesentlich:

  • Ihre eigene finanzielle Versorgung sowie die Absicherung Ihrer Familie
  • die Regelung des Generationenwechsels bezüglich Ihrer Immobilien
  • die Risikoeinschätzung, auch im Hinblick auf Zinserhöhungen und die damit einhergehenden Korrektur der Immobilienpreise
  • das Management: Immobilien sind keine Selbstläufer! Immobilienbesitz erfordert Kompetenz, Zeit und Geld zur Sicherung des Ertrags und des Wertes
  • und schließlich die Prüfung der steuerlichen und rechtlichen Möglichkeiten der Optimierung des Portfolios bzw. der Nachfolgeregelung (s. Immobilien klug vererben, Dr. Claudia Klümpen-Neusel)

Hierfür wird der Bestand des Portfolios in drei Kategorien unterteilt und erfasst:

  1. Die Kategorie der Unternehmensimmobilien beinhaltet Objekte wie Produktionshallen, Büros, Lager, Logistik, etc. Sie stellen häufig den höchsten Wert im Immobilienportfolio dar und erfordern deshalb zu folgenden Gesichtspunkten gut durchdachte Entscheidungen:

Identität von Eigentum an Unternehmen und Unternehmensimmobilien

Digitalisierung und Globalisierung verlangen von den Unternehmen eine hohe Flexibilität. Sie müssen schnelle Entscheidungen treffen können, ohne erst eine Abstimmung mit eventuell dritten Grundstückseigentümern vornehmen zu müssen. Deshalb ist es von Vorteil, wenn die Eigentümer von Unternehmen und Unternehmensimmobilien wirtschaftlich identisch sind.

Auswirkungen von aktuellen Entwicklungen auf die Unternehmensimmobilien

Das betrifft nicht nur Büroflächen, die in der Folge von Home-Office-Regelungen an Bedeutung und Wert eingebüßt haben, sondern auch Produktionsimmobilien. Diese drohen zum Beispiel wegen steigender Anforderungen im Bereich Klima- und Umweltschutz, ins Ausland verlagert zu werden. Inwieweit sind Ihre Unternehmensimmobilien von diesen oder anderen aktuellen Entwicklungen betroffen?

Betriebsnotwendigkeit und Drittverwendungsfähigkeit

Hier schließt die Frage an, ob alle Objekte betriebsnotwendig sind oder ob einzelne Flächen verkauft werden könnten. Dies setzt deren Drittverwendungsfähigkeit voraus, wofür wiederum das vorhandene Baurecht und die Lage entscheidend sind.

Unternehmensverkauf

Falls Sie den Verkauf Ihres Unternehmens in Betracht ziehen, ist auch die Unternehmensimmobilie hiervon betroffen. Sollte der Käufer des Unternehmens die Immobilie mieten wollen, kommt der Laufzeit des Mietvertrages und dessen sonstiger Ausgestaltung erhebliche Relevanz zu.

2. Die Investmentimmobilien als weitere Kategorie sind besonders im Hinblick auf die Risikostreuung relevant, um so Unabhängigkeit von der Ertragskraft sonstiger Vermögenswerte zu erlangen. Die hierin vorhandenen Objektarten sind vielfältig:

  • Wohnimmobilien: Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen, Micro-Apartments, etc.
  • Gewerbeimmobilien: Büros, Einzelhandel, Supermarkt, Lager+ Logistik, Gastronomie, Arztpraxen etc.
  • Managementimmobilien wie Hotels, Handel, Freizeit, Pflegeimmobilien, Parkhäuser und sonstiges
  • Projektentwicklungen

Je größer und vielfältiger der Bestand der Investmentimmobilien ist, desto höher ist die Komplexität inklusive der Chancen und Risiken und desto dringender ist ein professionelles Management mit entsprechendem Knowhow erforderlich. Je nach den Anforderungen können Sie sich selbst darum kümmern oder Dienstleister in Anspruch nehmen.

3. Unter die Kategorie der „emotionalen Immobilien“, fallen der Familienwohnsitz, Ferienhäuser sowie sonstiger selbstgenutzter Grundbesitz. Diese sind deshalb relevant, da die meisten Familienmitglieder emotional hieran hängen. Allerdings erwirtschaften sie keine Erträge, sondern verursachen meist erhebliche Kosten, deren Höhe den Familien nicht immer bewusst ist. Eine belastbare Nachfolgeregelung setzt aber voraus, dass derjenige, der eine Immobilie erhält, auch in der Lage ist, die dadurch entstehenden Kosten zu tragen.

Sobald der gesamte Bestand vollständig erfasst wurde, kann ein Überblick sowohl hinsichtlich der Eigentümerstruktur als auch dem Ertrag nach Kosten und Steuern geschaffen werden. Erst dann besteht Klarheit, wem welcher Betrag tatsächlich zur freien Verfügung steht. Auf dieser Grundlage können Sie schließlich überlegen, wer welche Immobilie erhalten soll und welche rechtlichen und steuerlichen Möglichkeiten es gibt, um im Anschluss daran die Weichen für eine optimale Übertragung Ihres Immobilien-Portfolios auf die nächste Generation zu stellen.