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Nachgefragt...

Nachgefragt… Was sind die Vor- und Nachteile eines Erbbaurechts bei Unternehmensimmobilien? Teil 1

Unternehmensimmobilien werden in vielen Familienunternehmen nach einer Aufspaltung des Unternehmens in eine Besitz- und eine Betriebsgesellschaft in der Besitzgesellschaft gehalten und vom Unternehmen auf der Basis eines Miet-/Pachtvertrages genutzt. In manchen Fällen sind die Anteilseigner der Besitz- und der Betriebsgesellschaft identisch, in anderen wiederum werden unter Versorgungsaspekten an der Besitzgesellschaft und damit an den Erträgen der Unternehmensimmobilie auch Familienmitglieder beteiligt, die nicht am Unternehmen selbst beteiligt sind.

Unter Umständen kann anstatt des Pachtvertrages die Vereinbarung eines Erbbaurechts zwischen der Eigentümerin (der Besitzgesellschaft) und dem Unternehmen (der Betriebsgesellschaft) sinnvoll sein. Hieraus können sich sowohl für die Besitz- als auch für die Betriebsgesellschaft Vorteile ergeben. Das gilt vor allem im Hinblick auf die Generationenfolge und möglicherweise auch für die dabei anfallende ErbSt.

1. Was ist ein Erbbaurecht?

Beim Erbbaurecht handelt es sich um ein der Pacht ähnliches, entgeltliches Nutzungsverhältnis. Es gewährt dem Erbbauberechtigten (dem Unternehmen) das Recht, auf dem Grund und Boden des Eigentümers (der Besitzgesellschaft) die darauf bestehenden Gebäude wie etwa Produktionshallen und/oder Lagergebäude zu nutzen oder ein solches Gebäude bei Bedarf darauf zu errichten. Voraussetzung ist die Eintragung des Erbbaurechts an erster Rangstelle in Abt. II des Grundbuches. Es existiert dann als selbständiger Vermögensgegenstand neben dem Grundstückseigentum und kann vom erbbauberechtigten Unternehmen veräußert oder belastet werden.

2. Gestaltung des Erbbaurechts

Der Inhalt des Erbbaurechts ist im Erbbauvertrag zu regeln, dessen Rechtsgrundlage die Erbbaurechtsverordnung ist. Die Gestaltung ist weitgehend flexibel. So können die Laufzeit, Optionsrechte auf Verlängerungen, die Höhe des Erbbauzinses nebst der Wertsicherungsklausel, die Voraussetzungen für den Heimfall (Verpflichtung, das ErbBauR beim Eintritt bestimmter Umstände wieder an den Eigentümer zurück zu geben), ein Vorkaufsrecht zugunsten des Erbbauberechtigten, die Errichtung und Instandhaltung der Gebäude sowie deren Versicherung auf die Bedürfnisse der Eigentümer und des Unternehmens angepasst werden.

Bei der Gestaltung des Vertrages sollte aber immer im Auge behalten werden, dass sowohl das Eigentum an dem Grundstück als auch das Erbbaurecht selbständig veräußert oder vererbt werden kann und die Beteiligten dann der mit einer anderen Interessenlage ihres Vertragspartners konfrontiert ist.

Im Sinne des Unternehmens sollte sichergestellt werden, dass es so unabhängig und damit so flexibel wie möglich agieren kann und nur in Ausnahmefällen auf die Zustimmung der Eigentümer angewiesen ist. Im Sinne der Eigentümer hingegen sollte darauf geachtet werden, dass diese bei wesentlichen, auch den Wert des Grundstücks beeinflussenden Faktoren, etwa bei der Weiterveräußerung des Erbbaurechts, bestimmte Mitspracherechte haben.

3. Vor- und Nachteile des Erbbaurechts für die Eigentümer und das Unternehmen

a) Vor- und Nachteile für die Eigentümer, die Erbbaurechtsgeber

Ein wesentlicher Vorteil ist, dass der Eigentümer im Vergleich zur Pacht weniger mit der Immobilie verbundenen finanziellen Aufwand und auch weniger sonstigen Aufwand hat, da der Erbbaurechtsnehmer sich selbst um die Gebäude und Flächen oder etwa deren Bau bzw. Sanierung kümmert und die anfallenden Kosten trägt. Hierunter fallen neben dem Erbbauzins Erschließungskosten des Grundstücks, die Herstellungskosten für das zu errichtende Gebäude inklusive Planung, laufende Instandhaltungskosten, Versicherungen sowie Finanzierungskosten (sofern das Vorhaben fremdfinanziert wird). Darüber hinaus trägt der Erbbaurechtsnehmer alle wiederkehrenden Abgaben wie Anliegerleistungen, kommunale Gebühren, Grundsteuern, Beiträge und ähnliches.

Darüber hinaus stellen Erbbaurechte für den Erbbaurechtsgeber eine langfristige Einnahmequelle dar. Gleichzeitig sichern sie dem Erbbaurechtsgeber auch langfristig den Erhalt des Vermögenswertes des Grundstücks. Der Erbbaurechtsgeber behält das Recht, über das Eigentum hieran verfügen zu können. Er kann es verkaufen oder vererben, trotzdem kann das Unternehmen die Gebäude weiterhin mit weitreichenden eigenen Entscheidungsbefugnissen nutzen, je nach Gestaltung des Erbbaurechtsvertrages.

b) Vor- und Nachteile für das Unternehmen, den Erbbaurechtsnehmer

Das Unternehmen als Erbbaurechtsnehmer, ist weitgehend flexibel und behält seine Entscheidungsfreiheit über die Flächen. Es kann das Grundstück bebauen etc., ohne erst den Eigentümer zu fragen. Diese Flexibilität ist für die Unternehmen mit Blick auf die zunehmenden Auswirkungen von Globalisierung, Digitalisierung und die Auswirkungen der KI wichtig. Ein Unternehmen muss seinen Flächenbedarf kurzfristig handhaben können, ohne sich erst in langwierigen Verhandlungen etwa über deren Notwendigkeit und die Finanzierung mit dem Eigentümer abstimmen zu müssen.

Ein weiterer Vorteil für das Unternehmen ist, dass das Erbbaurecht eine langfristige Planungs- und Rechtssicherheit gewährt. Es kann bei entsprechender Vertragsgestaltung die Flächen auch weitervermieten, falls es diese nicht mehr benötigt.

Darüber hinaus ist das Erbbaurecht als selbständiges, neben dem Eigentum existierendes Recht beleihbar, was dem Unternehmen im Bedarfsfall zur Generierung von Liquidität dienen kann.

4. Steuerliche Auswirkungen des Erbbaurechts

Auf die steuerlichen Aspekte des Erbbaurechts wird Andreas Wildgruber in dem am 10. April 2024 folgenden Teil 2 des Beitrags näher eingehen.