Skip to main content
Nachgefragt...

Nachgefragt… Was sind die Vorteile eines Erbbaurechts für Unternehmensimmobilien? Teil 2

Daneben kann sich das Erbbaurecht auch steuerlich günstig auswirken.

4. Steuerliche Auswirkungen des Erbbaurechts

Wie im ersten Teil von Regine Wieland dargestellt, trennt das Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht, zivilrechtlich, das Eigentum am Gebäude vom Eigentum am Grundstück ab. Das Gebäude, das in der Regel als wesentlicher Bestandteil des Grund und Bodens einzustufen ist, wird damit sonderrechtsfähig. Die Erbschaft- und Schenkungsteuer folgt konsequent dem Zivilrecht und geht von zwei wirtschaftlich selbständigen Einheiten, dem Erbbaurecht und dem Erbbaugrundstück (das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück) aus. Diese sind im Übertragungsfall nach dem Bewertungsgesetz (BewG) separat zu bewerten.

5. Steuerliche Besonderheiten bei der Bewertung des Erbbaurechts

Vorweg ist anzumerken, dass im Zuge des Jahressteuergesetz 2022 (JStG 2022) auch die Grundbesitzbewertung in Erbbaurechtsfällen an die ImmoWertV angenähert wurde. Das hat zur Folge, dass für Fälle mit Steuerentstehung ab dem 1. Januar 2023 bewertungsrechtlich nun nicht mehr das Vergleichswertverfahren vorrangig ist, sondern finanzmathematische Verfahren nach dem BewG zur Anwendung kommen. Insgesamt kommt es durch die Änderung in der Regel zu höheren Grundbesitzwerten als vor dem JStG 2022.

Für das Erbbaurecht ermittelt sich der Grundbesitzwert damit grundsätzlich durch Multiplikation des Werts des unbelasteten Grundstücks mit dem, durch den Gutachterausschuss festgelegten, Erbbaurechtskoeffizient. Ist kein Erbbaurechtskoeffizient vorhanden, ermittelt sich der Wert durch Multiplikation des finanzmathematischen Werts (im Sinne des BewG) mit dem Erbbaurechtsfaktor.

Im Einzelnen sind folgende Ermittlungsschritte durchzuführen:

  1. Bewertung des unbelasteten Grundstücks (§§ 182 –196 BewG)
  2. Bewertung des Grund und Bodens gem. § 179 BewG (Fläche × Bodenrichtwert)
  3. Ermittlung des Verzinsungsbetrags des Bodenwerts gem. Zinssätzen, die der Ermittlung des Erbbaurechtsfaktors zugrunde gelegt wurden; hilfsweise gem. Liegenschaftszinssätzen der Gutachterausschüsse oder gem. § 193 Abs. 4 Satz 3 BewG
  4. Ermittlung des Jahreswerts des vertraglich vereinbarten Erbbauzinses
  5. ggf. Ermittlung des nicht zu entschädigenden Wertanteils des Gebäudes bei Ablauf des Erbbaurechts
  6. Differenz von 3. und 4. multipliziert mit dem Vervielfältiger gem. Faktor lt. Anlage 21 BewG in Abhängigkeit von der Restlaufzeit
  7. Ermittlung des Erbbaurechtsfaktors
  8. ergibt Wert des Erbbaurechts

Ähnlich verhält es sich auch bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts für das Erbbaugrundstück. Die Bewertung erfolgt grundsätzlich durch Multiplikation des Werts des unbelasteten Grundstücks mit dem, durch den Gutachterausschuss festgelegten, Erbbaugrundstückskoeffizient. Ist kein Erbbaugrundstückskoeffizient vorhanden, ermittelt sich der Wert durch Multiplikation des finanzmathematischen Werts (im Sinne des BewG) mit dem Erbbaugrundstücksfaktor.

Im Folgenden sind die Ermittlungsschritte detailliert dargestellt:

  1. Bewertung des Grund und Bodens gem. § 179 BewG (Fläche × Bodenrichtwert)
  2. Ermittlung des Verzinsungsbetrags des Bodenwerts über die Restlaufzeit des Erbbaurechts gem. Zinssätzen, die der Ermittlung des Erbbaurechtsfaktors zugrunde gelegt wurden; hilfsweise gem. Liegenschaftszinssätzen der Gutachterausschüsse oder gem. § 194 Abs. 4 Satz 3 iVm § 193 Abs. 4 Satz 3 BewG nach Anlage 26 BewG
  3. Ermittlung des Jahreswerts des vertraglich vereinbarten Erbbauzinses und Wert des über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins nach Anlage 21 BewG
  4. ggf. Ermittlung des nicht zu entschädigenden Wertanteils des Gebäudes bei Ablauf des Erbbaurechts nach § 193 Abs. 5 BewG
  5. Summe von 2. bis 4.
  6. Ermittlung des Erbbaugrundstücksfaktors
  7. Multiplikation von Summe nach 5. mit dem Erbbaugrundstücksfaktor ergibt den Wert des Erbbaugrundstücks

Insbesondere wenn keine vom Gutachterausschuss ermittelten Koeffizienten vorliegen, kann es zu deutlichen Abweichungen in der Bewertung kommen.

6. Steuerliche Vor- und Nachteile des Erbbaurechts für die Eigentümer und das Unternehmen

a) Vor- und Nachteile für die Eigentümer, die Erbbaurechtsgeber

Vorteile können sich insbesondere auch im Bereich der Vermögensnachfolge ergeben. Das Erbbaurecht erstreckt sich im Allgemeinen auf das gesamte Grundstück. Allerdings besteht zivilrechtlich die Möglichkeit, das Erbbaurecht nur auf einen Teil des Grundstücks zu bestellen. Dies hat zur Folge, dass dieser Teil als selbstständige wirtschaftliche Einheit iSd. §§ 192 ff. BewG zu bewerten ist. Für den restlichen Teil des Grundstücks ist die Bewertung nach den allgemeinen Grundsätzen durchzuführen. Das ermöglicht es den Erbbaurechtsgebern selbstständige wirtschaftliche Einheiten steuerlich auf unterschiedliche Erwerber zu übertragen.

So kann beispielweise das betrieblich genutzte Gebäude (das im Wege des Erbbaurechts errichtet wurde) zusammen mit dem Unternehmen übertragen werden, während das Erbbaugrundstück und der verbliebende Teil des Grundstücks jeweils auf andere Geschwister übergehen.

Dass kann ggfs. auch zu einer optimaleren Nutzung der erbschaftsteuerlichen Freibeträge oder einer Steuersatzspreizung führen.

Ein ertragsteuerlicher Nachteil kann sich, ähnlich wie bei der (un-) entgeltlichen Überlassung der Immobilie an das Unternehmen, in den Fällen der sog. Betriebsaufspaltung ergeben. Insbesondere, wenn diese unentdeckt bleibt und dann im Zuge der Übertragung unbewusst beendet wird. Dadurch sind alle stillen Reserven in der Immobilie und an den Gesellschaftsanteilen aufzudecken.

b) Vor- und Nachteile für das Unternehmen, den Erbbaurechtsnehmer

Ein Vorteil in der Unternehmensnachfolge kann sich aus erbschaftsteuerlicher Sicht in Fällen ergeben, in denen große Teile des Grundstücks fremdvermietet sind. Da diese Grundstücke im Rahmen der erbschaftsteuerlichen Begünstigung als sog. Verwaltungsvermögen einzuordnen sind, kann dadurch die Verschonung gefährdet sein. Durch die Nutzung des Erbbaurechts ist nur der eigenbetrieblich genutzte Teil im Unternehmensvermögen enthalten, welcher wiederum unschädlich im Sinne der Begünstigung ist. Dadurch kann bei entsprechender Problematik, unter den weiteren Voraussetzungen, eine bis zu 100% Steuerfreiheit erreicht werden.

Ein Nachteil hingegen kann für den Erbbaurechtsnehmer darin bestehen, dass durch das Auseinanderfallen des Eigentums am betrieblich genutzten Gebäude und am restlichen Grundstück eine mögliche anteilige erbschaftsteuerliche Befreiung für das nicht betrieblich genutzte Grundstück (im Mantel des Unternehmens, sog. 10%iger Schmutzabschlag) nicht in Betracht kommt.

7. Fazit

Das Erbbaurecht kann wirtschaftlich, rechtlich und steuerlich in bestimmten Fallkonstellationen ein probates Mittel sein, um die unterschiedlichen Interessen der Parteien im Nachfolgefall in Einklang zu bringen. Dabei dürfen aber ertragsteuerliche Auswirkungen nicht unbeachtet bleiben, da diese negative Folgen haben können, die den erbschaft- und schenkungsteuerlichen Vorteil überwiegen. Es kommt, wie so oft, auf eine Würdigung des Einzelfalls an.