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Nachgefragt...

Nachgefragt… Weckruf für die Immobiliennachfolge in 2024?

Immobilien sind in Deutschland bei vielen vermögenden Familien immer noch eine beliebte Assetklasse und machen häufig einen Großteil des Vermögens aus.

Zu berücksichtigen ist dabei in der Planung und auch zum Schutze der Liquidität und des sonstigen Vermögens, dass Immobilien im ungeplanten Erbfall hohe Steuerlasten auslösen. Dies liegt zum einen an derzeit immer noch hohen Bewertungen, Verkehrswertentwicklungen in den letzten 15 Jahren und den ungebrochen hohen Bodenrichtwerten. Zudem gibt es – anders als bei unternehmerischem Vermögen – nur geringfügige Steuerprivilegien. Hinzu kommt für die erwerbende Generation, die ggfs. die Steuerlast darlehensweise zu finanzieren sucht, ein derzeit hohes Zinsniveau. Hier droht entweder der Verkauf, oder es müssen andere Vermögenswerte, die planvoll in die Assetallokation integriert wurden, aber leichter liquidierbar sind, verkauft werden.

Deswegen haben wir in unserer Beratung gerade bei Immobilienvermögen – ähnlich den operativen Unternehmenswerten – einen besonderen Fokus auf der möglichst frühzeitigen Nachfolgeplanung unter aktiver Einbindung und Heranführung der nächsten Generation gelegt. Zur Reduzierung der Steuerlast kann es dabei insbesondere empfehlenswert sein, die Werte auf möglichst viele Beteiligte zu verteilen. Hierzu braucht es aber Strukturen, die den Zusammenhalt sicherstellen und ggfs. der älteren Generation noch eine gewisse Entscheidungsgewalt ermöglichen. Hier bietet sich zum einen die vermögensverwaltende Personengesellschaft in der Rechtsform der Kommanditgesellschaft an. Diese ermöglicht eine Beteiligung auch von minderjährigen Kindern, ohne dass die Kontrolle aus der Hand gegeben werden muss. Durch Nießbrauchgestaltungen an den Anteilen können Steuerlast weiter gesenkt und Einfluss sichergestellt werden.

Gerade für diese erprobte und vorteilhafte Struktur für familiären Immobilienbesitz drohte kurz vor Jahresende steuerlich ein großes Ungemach. Das lag an dem zum 1.1.2024 in Kraft getretenen Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (kurz „MoPeG) vom 10. August 2021 und den dadurch eintretenden Änderungen.

Exkurs: bisherige Rechtslage bei der Nachfolge unter Einsatz von Familiengesellschaften

Bisher hatten Kommanditgesellschaften und andere Personengesellschaften ein sog. Gesamthandsvermögen. Das bedeutete, dass das Vermögen nicht der Personengesellschaft als solcher, sondern in Mitberechtigung den an der Gesellschaft beteiligten Gesellschaftern zugerechnet wurde.

Die steuerlichen Gesetze legten diesen Begriff bisher an vielen Stellen zugrunde und gingen sowohl für ertragsteuerliche, schenkungsteuerliche als auch grunderwerbsteuerliche Zwecke davon aus, dass diese Gesellschaften in bestimmter Weise steuerlich transparent sind. Dadurch sollte eine Einbringung von Immobilien durch einen Vermögensträger in eine Personengesellschaft, soweit er an dieser beteiligt ist, nicht zu einer einkommens- oder grunderwerbsteuerpflichtigen Übertragung führen. Sofern eine andere Person bereits an der Gesellschaft beteiligt war, wurde dieser Vorgang als Schenkung von dem Einbringenden an den beteiligten Mitgesellschafter und nicht an die Kommanditgesellschaft selbst (z.B. wie im Falle einer Stiftung) angesehen, was zur Anwendung der personenbezogenen Freibeträge und Steuersätze führte.

Nachteilige Folgen des MoPeG in letzter Sekunde gebannt

Durch das MoPeG wird die sog. Gesamthand abgeschafft. Dass bedeutet, dass (zumindest ab sofort) alle Personengesellschaften (GbR, OHG, KG und PartG) über ein verselbständigtes Gesellschaftsvermögen – vergleichbar einer Kapitalgesellschaft verfügen.

Der Gesetzgeber hatte in der Gesetzesbegründung zum MoPeG seine Absicht geäußert, dass diese Änderungen in der zivilrechtlichen Einordnung des Gesellschaftsvermögens nicht zu steuerlichen Nachteilen im Vergleich zur bisherigen Rechtslage führen sollten. Hierzu waren aber gesetzliche Neuregelungen notwendig, da die alten Regelungen auf den Begriff der Gesamthand Bezug nahmen, den es so nicht mehr gibt.

Neben möglichen Auswirkungen auf die ertragsteuerliche und erbschaftsteuerliche Behandlung von Personengesellschaften oder auch der Übertragung von Vermögenswerten in Personengesellschaften drohten vor allem weitreichende grunderwerbsteuerliche Konsequenzen, die ursprünglich im „Gesetzes zur Stärkung von Wachstumschancen, Investitionen und Innovationen sowie Steuervereinfachung und Steuerfairness“ (Wachstumschancengesetz) entschärft werden sollten. Doch leider fand dieses Gesetz aus anderen Gründen bisher nicht die Zustimmung der Länder.

Kurz vor Tores Schluss hatten der Gesetzgeber und die politischen Lager aber insofern ein Einsehen, als die das MoPeg flankierenden steuerlichen Regelungen in das sog. Kreditzweitmarktförderungsgesetz übernommen wurden und diese zum 1.1.2024 in Kraft getreten sind.

Damit kann das wirksame Instrument der Familienpersonengesellschaft in der Rechtsform der Kommanditgesellschaft weiterhin genutzt werden. Wenn man es richtig aufsetzt, können diese Gesellschaften zur Nachfolge aufgesetzt werden und Immobilien durch Senioren in diese ohne ertrag- und grunderwerbsteuerliche Folgen eingebracht werden.

Perspektivisch nachteilige Reform des Grunderwerbsteuerrechts möglich

Heißt das also, dass alle Immobilienvermögensträger jetzt durchatmen, Entwarnung geben und das Nachfolgethema parken können? Hier ist unsere Antwort: ein klares NEIN!

Neben den allseits streitenden Argumenten, dass eine Nachfolgestrategie nie zu früh ansetzen kann, scheint im Zuge der Erfahrungen zu dem Gesetzgebungsprozess ein Argument für ein aktives Aufgreifen dieses Themas, dass der Grad an Sicherheit für gesetzgeberische Kontinuität und Verlässlichkeit in den kommenden Jahren aufgrund vielseitiger Herausforderungen sinken wird. Dann ist bemerkenswert, dass die neuen steuerlichen Vorschriften im Grunderwerbsteuergesetz nur als dreijährige Übergangsregelung vorgesehen sind.

Der Gesetzgeber soll also das Grunderwerbsteuergesetz bis Ende 2026 überarbeiten. Interessant zu wissen ist in diesem Zusammenhang, dass bestimmte politische Lager in der grunderwerbsteuerlichen Privilegierung der Personengesellschaften gegenüber Kapitalgesellschaften eine unzulässige europarechtswidrige Beihilfe sehen.

Mithin ist nicht auszuschließen, dass eine Immobiliennachfolge über eine Personengesellschaft perspektivisch zumindest nicht ohne Grunderwerbsteuerbelastung von Statten gehen wird.

Fazit und mögliche Handlungsempfehlungen

Deshalb lautet unsere dringende Empfehlung: Nehmen Sie eine Übertragung von Immobilienvermögen unter den derzeitigen Regelungen frühzeitig in den Blick! Der Prozess für eine geordnete Nachfolge ist nicht nur steuerlich, sondern auch menschlich und inhaberstrategisch komplex.

Gerade bei größeren Immobilienbeständen müssen ähnliche Fragen wie bei einer Unternehmensnachfolge geklärt werden. Daher gilt: je früher, desto besser! Sollten schon Immobiliengesellschaften im Familienkreis bestehen, so sollte ein Vorziehen von weiteren Übertragungsvorgängen geprüft werden.

Gleichzeitig empfehlen wir, Schenkungsverträge proaktiv zu überprüfen und gegebenenfalls dahingehend zu ergänzen, dass auch für den Fall, dass sich zukünftig Regelungen ändern, ein Widerruf oder ein Rücktritt der Schenkung möglich ist.

 

Dr. Maren Gräfe und Dr. Claudia Klümpen-Neusel sind Partnerinnen bei gkn Gräfe Klümpen-Neusel Rechtsanwälte Steuerberater und Kooperationspartnerinnen von ebel&team.

Foto von Sonja Herpich.